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Diritto della proprietà e contratto di acquisto
Non c'è grande differenza tra la legge sulla proprietà spagnola e la legge di altri paesi europei. Dagli anni '70 anche l'acquisto dell'immobile sarà effettuato solo presso un notaio sottoscrivendo un atto di proprietà, anche se non obbligato per legge. Thatfor il rischio di acquisto non è più alto che altrove. Poiché tutti i documenti devono essere in spagnolo, è assolutamente necessario assumere un avvocato responsabile dell'intero processo. In tutti i comuni sono presenti diversi avvocati specializzati in diritto immobiliare e senza dubbio qualificati e di fiducia.
Nel momento in cui tutti i documenti vengono inviati al notaio, questi richiede una vera e propria Nota Simple (catastale) . Dopo l'approvazione di tutti i documenti, il notaio chiede a tutte le parti, necessarie per la firma, di presentarsi all'appuntamento per il passaggio di proprietà.
Se dal lato acquirenti non è coinvolto alcun avvocato, la maggior parte delle volte il notaio sceglie una Gestoria (avvocato), che pagherà tutte le tasse e le tasse all'ufficio delle imposte e l'ufficio di registrazione dei terreni in modo che l'acquirente sia al sicuro, che tutto sia pagato. L'elenco dei costi verrà comunicato in anticipo. Immediatamente dopo la sottoscrizione dell'atto di proprietà, il notaio trasmette l'atto in originale all'ufficio di registrazione. Occorrono dalle 3 alle 6 settimane per ricevere l'atto di proprietà, che sarà restituito al notaio per la riscossione.
Documenti richiesti
- passaporto, valido almeno 3 mesi
- l'atto di proprietà, che viene registrato presso l'ufficio del registro (Escritura Publica)
- documento catastale (Nota Simple) per chiarire la proprietà, i reparti, gli embarghi, i mutui. Nel caso in cui ci siano dei reparti, il giorno della firma dell'atto di proprietà tutti i reparti devono essere cancellati (i donatori stanno firmando il trasferimento e in cambio vengono pagati). Tali importi verranno detratti dal prezzo di acquisto. I donatori sono informati in anticipo della nomina notarile.
- se l'acquirente o il venditore non è in grado di venire alla firma dell'atto di proprietà, può autorizzare un'altra persona/avvocato. Questa persona può firmare con una procura, che deve essere in lingua spagnola. Nel caso in cui la procura sia estratta al di fuori della Spagna, il documento deve essere tradotto in spagnolo da un traduttore delegato e appostillato.
- ultima ricevuta di pagamento dell'imposta annuale sugli immobili (IBI)
- ultima ricevuta di pagamento delle tasse di urbanizzazione (non se si tratta di una proprietà rustica)
- Numero NIE (numero di identità nazionale spagnolo) richiesto per l'acquirente e il venditore (se non presente, è necessario richiederlo al dipartimento. Ci vogliono normalmente 10-15 giorni gli avvocati chiedono per i loro clienti)
- elenco dell'inventario, se l'acquisto include mobili ecc.
- La prima licenza di occupazione (Licencia de primera ocupacion) per gli edifici più anziani potrebbe essere invece un certificato del municipio.
- nuova licenza edilizia (Licencia de obra nueva) nel caso si tratti di un nuovo edificio
Contratto e procedura di prenotazione
In Spagna di solito le parti firmano un contratto di prenotazione dopo aver concordato il prezzo e le condizioni di acquisto. Il motivo per cui è importante farlo è bloccare la proprietà e il venditore toglie la proprietà dal mercato. A seconda dell'accordo, l'acquirente versa 3000 - 6000 € come deposito all'avvocato del venditore. Se c'è un mutuo in questione e ci vuole poco più (4-6 settimane) per firmare l'atto di proprietà presso il notaio, le parti potrebbero concordare un acconto del 10% 10-15 giorni dopo il contratto di prenotazione. (di solito gli avvocati aspettano fino a quando l'ipoteca non è almeno approvata verbalmente o approvata in linea di principio).
Come consueto in Spagna, il pre-contratto del 10% include una penale per l'acquirente, nel caso in cui l'acquirente non acquisterà la proprietà nei tempi concordati. Il venditore ha il diritto di trattenere l'acconto e può vendere a qualcun altro. Viceversa nel caso in cui il venditore non venda l'immobile nei tempi concordati, il venditore deve pagare all'acquirente il doppio dell'acconto. La maggior parte delle volte è solo <teoria>, perché praticamente le parti/gli avvocati prolungheranno il limite di tempo.
